2024年商品房未公示公摊面积合法？

导读：本文以专业律师的视角，对“商品房未公示公摊面积是否合法”这一问题进行探讨。结论是，根据我国现行法律法规，开发商在销售商品房时，未公示公摊面积属于违法行为，侵犯了购房者的知情权，应当承担相应法律责任。

商品房未公示公摊面积合法？

公摊面积是指商品房中由全体业主共同使用的公共部分的建筑面积，如楼梯、电梯井、过道等。购房者在购买商品房时，实际支付的购房款中包含了这部分公摊面积的费用公摊面积的大小直接影响到购房者的经济利益，是购房者在购房决策过程中必须知晓的重要信息。

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》以及《消费者权益保护法》等相关法律法规对商品房销售过程中的信息披露义务有明确规定：

1. 法定披露义务：根据《商品房销售管理办法》第十八条，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，并按销售合同约定的土地使用年限、用途、建筑面积、套内建筑面积以及分摊的共有建筑面积等条款明确约定。这表明，公摊面积作为影响房屋总价的重要因素，开发商负有明确、准确、全面告知的义务。

2. 知情权保障：《消费者权益保护法》第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。在商品房交易中，购房者作为消费者，有权了解所购商品房的详细情况，包括公摊面积及其计算方法。开发商未公示公摊面积，实质上剥夺了购房者的知情权，违反了上述法律规定。

3. 法律责任：对于未履行公示公摊面积义务的开发商，根据《商品房销售管理办法》第四十二条，将由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，并可处以警告、罚款等行政处罚。同时，购房者有权依据《合同法》、《消费者权益保护法》等法律规定，要求开发商承担违约责任，如赔偿损失、解除合同等民事责任。

法律依据：

1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

2. 《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）

3. 《消费者权益保护法》

产权年限从何时开始计算？

产权年限，通常指的是各类不动产权利的法定存续期限，如住宅用地使用权、商业用地使用权等。产权年限的计算起始时间并非统一固定，而是根据不同的产权类型和取得方式，依据相关法律法规有不同的规定。

1. 出让土地使用权的产权年限计算：对于通过国有建设用地使用权出让方式取得的土地，其使用权年限一般从土地出让合同约定的交付土地之日起算。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”第十三条规定：“土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”根据上述规定，土地使用权出让合同中会明确约定土地的交付日期，产权年限自该日起算。

2. 划拨土地使用权的产权年限计算：划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权没有明确的使用期限，但若后续转为有偿使用或因其他原因需明确使用期限时，其产权年限起算时间应以相关批准文件或补办出让手续后的起始日为准。

3. 房屋产权年限计算：对于房屋所有权，我国实行的是永久性保护制度，不存在年限限制。但与之相关的国有建设用地使用权存在年限限制，因此在实践中常将“房屋产权年限”理解为土地使用权年限。在这种情况下，房屋产权年限应与对应的土地使用权年限保持一致，从土地使用权起始日起算。

4. 续期、延期或重新取得土地使用权的情况：当土地使用权到期需要续期、延期或重新取得时，新的产权年限通常从原使用权期满次日起算。如《民法典》第三百五十九条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”

法律依据：

1. 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）

2. 《中华人民共和国民法典》（2020年全国人民代表大会常务委员会通过）

3. 其他相关地方性法规、部门规章以及各级政府的具体规定产权年限的计算起始时间主要取决于产权类型、取得方式及具体法律规定，一般以土地使用权出让合同约定的交付土地之日、相关批准文件规定或补办出让手续后的起始日等为基准。在实际操作中，应结合具体情况，参照相关法律法规和政策文件进行确定。

开发商在销售商品房时未公示公摊面积的行为不符合我国相关法律法规的要求，属于违法行为。购房者有权要求开发商依法公示公摊面积信息，对于已遭受损失的，可以依法寻求行政救济或司法救济，维护自身合法权益。建议购房者在购房过程中，应仔细审查合同内容，确保公摊面积等关键信息得到明确、透明的公示，必要时可咨询专业法律人士提供指导和帮助。

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